Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости сложный и многогранный процесс, в рамках которого следует:

1. Проверить арендодателя и объект аренды:

   Запросить у арендодателя:

• учредительные документы;

• бухгалтерскую отчетность;

• выписку из ЕГРН в отношении объекта аренды;

• документы, подтверждающие права арендодателя на объект аренды (договор купли-продажи, договор аренды либо иное);

• поэтажный план БТИ, на котором изображен объект аренды;

• согласие залогодержателя на аренду, если объект аренды под залогом.

  Проверить в интернете:

• наличие сообщений о намерении кредиторов обратиться в суд с заявлением о банкротстве арендодателя (bankrot.fedresurs.ru);

• нахождение объекта аренды в залоге (fedresurs.ru ➡️ обременения);

• наличие судебных споров арендодателя с третьими лицами, в которых фигурирует объект аренды (kad.arbitr.ru);

• сведения о гос. регистрации арендодателя (egrul.nalog.ru).

2. Детально описать объект аренды в договоре:

• полный адрес объекта аренды, его расположение в здании, кадастровый номер, площадь;

• состояние объекта аренды и того, что в нем есть (мебель, оборудование, покрытие поверхностей и иное);

• границы объекта аренды на поэтажном плане;

• назначение объекта аренды.

3. Определить срок аренды:

• долгосрочный договор аренды (от 1 года) подлежит регистрации в Росреестре.

4. Описать платежи:

• момент начала начисления арендной платы;

• состав арендной платы (платеж за объект аренды, коммунальные платежи, эксплуатационные платежи и прочие);

• порядок перечисления арендной платы;

• применение либо неприменение НДС.

5. Разграничить ответственность за объект аренды:

• исключить ответственность арендатора за капитальный ремонт объекта аренды, контроль центрального водопровода, магистрального воздуховода и магистрального трубопровода кондиционирования

• описать границы эксплуатационной ответственности, например заслонки, установленные на магистральных приточных и вытяжных воздуховодах системы вентиляции.

6. Описать улучшения объекта аренды:

• что является и не является неотделимым улучшением;

• порядок определения стоимости неотделимого улучшения и её выплаты арендатору.

7. Описать порядок расторжения договора аренды:

• право арендатора на одностороннее расторжение договора аренды без объяснения причин;

• существенные обстоятельства, при которых договор аренды может быть расторгнут;

• порядок возврата объекта аренды, в каком состоянии он будет возвращен.

Если заключается договор субаренды, то он не может действовать дольше основного договора аренды между арендодателем и его контрагентом.

При субаренде у арендодателя стоит запросить:

• договор аренды между арендодателем и его контрагентом;

• согласие собственника на субаренду;

• гарантийное письмо собственника о заключении с арендатором договора аренды, если арендодатель утратит право на объект аренды